Le poney-club a sautél’obstacle Le poney-club a sautél’obstacle commercial

L’histoire

Bail commercial ou rural ? La question n’est pas toujours facile à trancher. En 2004, Jérôme avait consenti à la société de l’éperon un bail commercial sur un ensemble immobilier devant servir exclusivement à l’élevage et, plus généralement, à toutes activités équestres. Un an plus tard, Jérôme avait autorisé son locataire à exercer une activité de poney-club. Quelques années après, la société avait rencontré des difficultés financières. Jérôme lui avait notifié un congé valant un refus de renouvellement du bail, tout en comprenant le calcul du règlement d’une indemnité d’éviction.

Le contentieux

Le preneur n’avait pas l’intention de fermer le poney-club. Aussi, avait-il saisi le tribunal de grande instance afin de contester le congé et de demander la requalification du bail commercial en bail rural. Le juge saisi a le devoir de restituer à une convention son véritable caractère, quelle que soit la qualification donnée par les parties. En l’espèce, pour qualifier la convention de bail rural, devait-on apprécier son objet en se plaçant à la date de sa conclusion ou, au contraire, à celle de délivrance du congé ?

Pour la société, il n’y avait pas d’hésitation. La qualification du bail devait s’apprécier au jour où il avait été consenti, en tenant compte de l’activité exercée à cette date sur le fonds loué. Elle s’était fondée sur l’article L. 311-1 du code rural qui admet que l’activité d’élevage constitue une activité agricole par nature. Or, lorsqu’elle avait conclu le bail en 2004, elle avait pour intention de louer le fonds afin d’y exercer exclusivement une activité d’élevage. La requalification en bail rural s’imposait, peu importe que Jérôme eût ensuite autorisé une activité de poney-club.

Ce dernier s’était prévalu d’une jurisprudence qui avait admis que le régime des baux commerciaux s’appliquait de plein droit aux établissements d’enseignement de l’équitation, en particulier à un centre équestre. Or, en s’accordant en 2005 pour une utilisation des locaux loués en poney- club, les parties avaient admis que l’activité d’élevage était l’accessoire de celle d’entraînement et de sport pratiquée dans le centre. Convaincus, les juges avaient refusé la requalification du contrat en bail rural. L’affectation des lieux s’appréciait au jour de la délivrance du congé et à cette date les parties avaient accepté que l’activité d’entraînement et de sport équestre devînt prépondérante. La Cour de cassation a pourtant sanctionné l’erreur des juges. La qualification du bail s’apprécie à la date de sa conclusion. Or à cette date, la clause de destination des lieux prévoyait que les locaux loués devaient servir exclusivement à l’élevage et en général aux activités équestres, comme celle de poney-club. Il s’en déduisait que le bail devait être requalifié en bail rural.

L’épilogue

Devant la cour de renvoi, la société de l’éperon pourra obtenir la requalification du bail et l’annulation du congé. Depuis, la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux, applicable aux baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur, a remis un peu d’ordre. Elle a fait rentrer définitivement les activités équestres dans la classification des activités agricoles, les soumettant à un régime uniforme.